양도소득세 계산기 (부동산)

부동산 양도소득세 계산 구조

양도소득세는 「양도가액 − 취득가액 − 필요경비」로 양도차익을 구한 뒤, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 빼서 과세표준을 만들고, 여기에 세율을 곱해 계산합니다. 보유 2년 이상이면 기본세율(6~45% 누진)이, 1년 미만은 70%, 1~2년은 60% 단일세율이 적용됩니다. 1세대 1주택은 양도가액 12억 원 이하 + 2년 보유 요건을 채우면 전액 비과세이고, 12억 원을 넘는 고가주택은 「양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액」 공식으로 초과분만 과세 대상이 됩니다. 예를 들어 양도 15억, 취득 10억인 1주택은 5억 차익 중 (15억−12억)÷15억=20%에 해당하는 1억 원만 과세 대상이 됩니다. 장기보유특별공제는 1주택자에게 특히 유리하며(보유 연 4%+거주 연 4%, 각 최대 40%, 합산 최대 80%), 3년 이상 보유해야 적용되고, 일반 주택은 보유 연 2%(최대 30%)입니다. 같은 차익이라도 오래 보유·거주할수록 세금이 크게 줄어듭니다. 지방소득세는 산출된 양도소득세의 10%가 별도로 붙습니다. 구체적으로, 다주택 기준 양도 4억·취득 2.95억·경비 500만 원·보유 5년이면 양도차익은 1억 원이고, 장특 공제(5년×2%=10%) 1천만 원을 빼면 과세표준이 8,750만 원이 되어 산출세액 약 1,524만 원+지방세 152.4만 원이 나옵니다. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(샷시·보일러 교체 등 가치 증가 비용)이 포함되며, 도배·장판 같은 수리비는 제외됩니다(증빙 필수). 양도 예정신고·납부는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 하며, 기한 초과 시 무신고 가산세(20%)와 납부지연 가산세가 추가됩니다. 이 계산기는 주택 기준이며, 조정대상지역 다주택 중과세율(2026년 5월 유예 종료 — 해당 시 실제 세액이 이 계산보다 큽니다), 토지·상가, 해외 부동산, 상속·증여 취득가액 특례는 반영하지 않으므로 실제 신고 전에는 국세청 홈택스 모의계산이나 세무사 상담을 권합니다.

자주 묻는 질문