두 숫자는 면적의 기준이 다릅니다. 59㎡를 평으로 바꾼 값과, 주거공용면적까지 더한 공급면적의 평수를 따로 보면 이해하기 쉽습니다.

59㎡ 자체를 바꾸면 약 17.8평입니다

제곱미터를 평으로 환산할 때는 0.3025를 곱합니다. 따라서 59 × 0.3025 = 17.8475평입니다. 이 계산만으로 24평이 나오는 것은 아닙니다. 전용 59㎡는 전용면적만 환산한 숫자입니다.

주거공용면적을 더한 예시를 보세요

전용률을 75%라고 가정해 보겠습니다. 전용률은 공급면적 중 전용면적이 차지하는 비율입니다. 공급면적은 59 ÷ 0.75 = 약 78.67㎡이고, 이를 평으로 바꾸면 약 23.8평입니다. 이를 반올림하면 24평형이라는 표현과 연결됩니다.

구분	예시 면적	확인할 의미
전용면적	59㎡ · 17.8평	해당 세대의 주거 전용 부분
주거공용면적	약 19.67㎡	계단·복도 등 함께 사용하는 주거 공용 부분
공급면적	약 78.67㎡ · 23.8평	전용면적 + 주거공용면적

75%는 설명을 위한 가정입니다. 모든 전용 59㎡ 주택의 공급면적이 같은 것은 아닙니다. 같은 단지의 59A와 59B도 주거공용면적이나 구조가 다를 수 있습니다. 정확한 공급면적은 해당 주택형의 모집공고나 계약서에 기재된 숫자를 확인해야 합니다.

세 면적은 법령에 나오는 용어입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 제21조는 입주자모집공고에 세대당 주택공급면적을 적게 하고, 공동주택의 공급면적을 세대별로 표시할 때는 주거전용면적으로 표시하도록 합니다. 이때 계단·복도·현관 등 지상층에 있는 공용면적은 주거공용면적으로, 지하층·관리사무소·노인정 등 나머지 공용면적은 그 밖의 공용면적으로 따로 적을 수 있습니다. 주거전용면적을 재는 방법은 「주택법 시행규칙」 제2조에 있습니다. 공동주택은 외벽의 내부선을 기준으로 재고, 여러 세대가 함께 쓰는 복도·계단·현관 같은 공용면적은 뺍니다.

공급면적에 들어간 주거공용면적은 우리 집 앞 복도와 계단을 직접 잰 값이 아닐 수 있습니다. 아래 근거에 적은 LH 안내자료는 세대별 주거공용면적이 단지 전체의 주거공용면적을 세대별 전용면적 비율에 따라 나눈 값이라서, 해당 세대나 동의 실제 공용 부분 넓이와 일치하지 않는다고 밝힙니다. 이런 방식이라면 한 세대의 공급면적은 그 집의 전용면적과 단지 전체의 공용면적 비율로 정해지는 숫자에 가깝습니다.

84㎡가 34평형으로 불리는 것도 같은 원리입니다

전용 84㎡를 그대로 평으로 바꾸면 약 25.4평입니다. 그런데 매물 광고나 대화에서는 같은 집을 34평형이라고 부르는 경우가 많습니다. 59㎡에서 본 것처럼 주거공용면적까지 더한 공급면적을 평으로 바꿔 반올림하면 이 이름과 연결됩니다. 아래 표는 전용 84㎡의 전용률을 70%, 75%, 80%로 바꿔 가며 공급면적과 부르는 이름을 계산한 결과입니다.

전용률	공급면적	공급 평수	부르는 이름
70%	120.0㎡	36.3평	36평형
75%	112.0㎡	33.9평	34평형
80%	105.0㎡	31.8평	32평형

이 표에서는 전용률이 5%p 달라질 때마다 부르는 평형이 2평씩 움직입니다. 전용률 70%로 보면 36평형, 80%로 보면 32평형이라 이름은 4평이나 차이 나지만, 세 경우 모두 실제로 쓰는 전용면적은 84㎡로 같습니다. 그러니 광고에 적힌 평형 숫자로 두 집의 넓이를 가늠하기보다, 입주자모집공고나 계약서에서 주거전용면적과 공급면적을 따로 찾아 비교하는 편이 정확합니다. 평형이 같다고 적혀 있어도 전용면적은 다를 수 있고, 평형이 달라도 전용면적은 같을 수 있습니다.

오피스텔 대표값으로 보면 같은 59㎡도 공급면적이 훨씬 넓어집니다

이 사이트의 평수 계산기는 건물 종류를 고르면 대표 전용률을 기본값으로 넣습니다. 계단식 아파트는 75%, 오피스텔은 50%입니다. 두 숫자는 이 사이트가 대표로 삼은 가정일 뿐이고, 계단식 75%는 59㎡가 24평형, 84㎡가 34평형으로 불리는 이름과 맞도록 고른 값입니다. 이 가정으로 전용 59㎡를 계산하면 계단식 아파트의 공급면적은 약 78.7㎡(24평형), 오피스텔은 약 118.0㎡(36평형)입니다. 전용면적은 같은데 공급면적은 39.3㎡, 부르는 평형은 12평 차이가 납니다.

실제 전용률은 단지마다, 같은 건물 안에서도 주택형마다 다릅니다. 위 차이는 두 대표값을 넣었을 때의 계산일 뿐이고, 어느 오피스텔이든 이 비율대로 공급면적이 정해진다는 뜻은 아닙니다. 분명한 것은 공급면적과 평형이 공용 부분을 얼마나 크게 잡느냐에 따라 달라진다는 점입니다. 그래서 오피스텔과 아파트를 견줄 때는 평형이나 공급면적이 아니라 전용면적끼리 놓고 봐야 실제로 쓰는 공간을 같은 잣대로 비교할 수 있습니다. 세금도 아파트 예시를 그대로 옮기면 안 됩니다. 아래 절의 1~3% 세율은 건축물대장이나 등기부 등에 주택으로 기재된 주거용 건축물을 유상으로 살 때 적용되고, 이 사이트의 취득세 계산기도 주택만 계산하므로 오피스텔을 산다면 세금은 따로 확인해야 합니다.

85㎡는 세금에서 갈리는 선입니다

「주택법」 제2조 제6호는 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡ 이하인 주택을 국민주택규모라고 정합니다. 다만 수도권을 제외한 지역 가운데 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하가 기준입니다. 「농어촌특별세법」 제4조 제11호는 대통령령으로 정하는 서민주택의 취득세에 농어촌특별세를 부과하지 않는다고 정하고, 같은 법 시행령 제4조 제5항은 그 서민주택을 국민주택규모 이하의 주거용 건물과 이에 딸린 일정 범위의 토지로 정합니다. 그래서 국민주택규모 이하 주택을 사면 취득세에 농어촌특별세가 붙지 않습니다. 이 사이트의 취득세 계산기는 전용면적을 85㎡ 이하와 초과 두 가지로만 나누므로, 읍·면의 100㎡ 기준에 해당하는 주택이라면 계산 결과의 농어촌특별세를 따로 확인하세요.

가격을 9억원으로 두고 면적만 바꿔 보겠습니다. 이 집을 포함해 1주택이 되고, 조정대상지역이 아니며, 생애최초 감면은 받지 않는 조건입니다. 「지방세법」 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 살 때 취득당시가액 6억원 이하에는 1%, 9억원 초과에는 3%를 적용하고, 그 사이는 (취득당시가액 × 2/3억원 − 3)%로 계산하게 해서 9억원이면 세율이 3%입니다. 이 사이트 계산기로 계산하면 전용 85㎡ 이하일 때 취득세 27,000,000원과 지방교육세 2,700,000원을 합쳐 29,700,000원이고, 85㎡를 넘으면 31,500,000원입니다. 두 금액의 차이 1,800,000원은 모두 농어촌특별세입니다.

「농어촌특별세법」 제5조 제1항 제6호는 지방세법의 표준세율을 2%로 적용해 산출한 취득세액의 10%를 농어촌특별세로 매깁니다. 이 예시에서는 9억원의 2%에 다시 10%를 곱한 금액이라 취득가액의 0.2%입니다. 면적 기준이 전용면적이라는 점도 중요합니다. 전용 84㎡는 전용률 75%일 때 공급면적이 112.0㎡로 85㎡를 넘지만, 주거전용면적은 85㎡ 이하라 국민주택규모에 들어갑니다. 전용 59㎡도 당연히 여기에 들어갑니다. 광고의 평형이나 공급면적만 보고는 이 선을 넘는지 알 수 없으니, 가격이 비슷한 두 집을 비교할 때도 모집공고나 계약서의 전용면적을 소수점까지 확인하세요.

매물 두 개를 비교할 때는 같은 칸끼리 비교하세요

전용면적: 59라는 이름만 보지 말고 소수점까지 기재된 실제 면적을 확인합니다.
공급면적: 전용면적과 주거공용면적을 더한 값인지 봅니다. 기타공용면적까지 더한 계약면적과 섞지 않습니다.
평면도: 같은 전용면적이어도 방·거실의 배치와 수납 공간, 발코니 확장 여부는 별도로 확인합니다.

공급면적이 넓다는 이유만으로 실내도 같은 비율로 넓다고 판단하지 않는 것이 좋습니다. 면적표와 평면도를 함께 보면 공용 부분의 차이인지, 실제 생활 공간의 차이인지 구분하기 쉽습니다.

계산 근거와 다음 비교

환산식과 주거전용·주거공용·기타공용 구분은 LH 광주선운 3블록 10년 공공임대주택 안내자료의 면적 안내를 참고했습니다. 이 자료는 주택 규모를 법정계량단위인 제곱미터로 적고, 평은 ㎡에 0.3025를 곱하거나 3.3058로 나눠 환산하도록 안내합니다. 위 59㎡·75%는 해당 단지의 실제 주택형을 옮긴 값이 아니라 별도의 계산 예시입니다.

평수 계산기에서 면적과 전용률을 바꿔 비교할 수 있습니다. 더 큰 주택을 함께 보고 있다면 전용 84㎡의 면적 구분도 같은 기준으로 확인하세요. 면적에 따라 달라지는 세금은 취득세 계산기에서 가격과 주택 수를 바꿔 가며 볼 수 있습니다.

근거

아래 원문을 2026.09.27에 다시 열어 확인했습니다. 제도가 바뀌면 날짜와 함께 고칩니다.

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